Dijon : le réseau de chaleur a sauvé les appartements et laissé les maisons de côté

Un écart de un à trois entre les deux parcs

Les données publiques de l'ADEME couvrent 60 514 diagnostics réalisés à Dijon, dont 9,3 % classent le logement en F ou G et 7,4 % en A ou B.

La moyenne recouvre deux marchés qui n'ont presque rien en commun. Les 3 741 maisons affichent 23,2 % de passoires et 22,9 % de classes E : près d'une sur deux se situe sous la classe D.

Les 54 739 appartements sont à 8,3 % de passoires et atteignent 7,8 % de classes A ou B.

Un rapport de un à trois. C'est l'un des écarts les plus larges que nous ayons mesurés entre parc individuel et parc collectif.

La cause tient en une ligne de données

En croisant le type de bien avec l'énergie de chauffage, l'explication apparaît immédiatement.

Parmi les appartements dijonnais, 12 634 sont raccordés au réseau de chauffage urbain. Ce segment affiche 2,8 % de passoires et 28,1 % de classes A ou B : de très loin le meilleur résultat de la ville.

Parmi les maisons, le réseau n'apparaît pas : les effectifs sont trop faibles pour être exploités. Le parc individuel dijonnais est de fait exclu du dispositif.

Ce n'est pas un choix des propriétaires : un réseau de chaleur se déploie le long d'axes desservant des bâtiments denses, et une maison isolée n'est presque jamais raccordable économiquement.

Ce qui chauffe les maisons dijonnaises

À défaut de réseau, le parc individuel se répartit entre trois énergies, et aucune n'obtient de bons résultats.

Les 2 559 maisons au gaz naturel affichent 20,4 % de passoires et 0,2 % de classes A ou B.

Les 733 maisons à l'électricité sont à 16,4 % de passoires mais atteignent 12,0 % de A-B : le seul segment individuel qui ouvre le haut du tableau.

Les 318 maisons au fioul domestique affichent 67,0 % de passoires : deux sur trois. C'est le segment le plus dégradé de toute la commune, et il est presque exclusivement individuel.

Le même contraste côté appartements

Le parc collectif connaît les mêmes énergies, avec des résultats très différents.

Les 23 107 appartements au gaz affichent 9,3 % de passoires et 0,5 % de classes A ou B. Les 18 466 à l'électricité, 9,9 % et 3,1 %. Les 422 au fioul, 51,7 %.

Autrement dit, à énergie identique, l'appartement dijonnais s'en sort environ deux fois mieux que la maison : effet de la compacité et de la mitoyenneté. Et le réseau, disponible uniquement pour lui, creuse encore l'écart.

À noter : les 78 appartements chauffés aux granulés de bois atteignent 35,9 % de classes A ou B, le meilleur taux hors réseau.

Ce que cela implique pour un propriétaire de maison

La conclusion pratique est directe : si vous possédez une maison à Dijon, aucune solution collective ne viendra améliorer votre étiquette. Tout repose sur vos propres arbitrages.

Deux leviers ressortent des chiffres. Le premier est la sortie du fioul, si vous êtes concerné : c'est le seul cas où le changement d'énergie produit à lui seul un gain massif.

Le second est l'enveloppe. Les 33 465 logements dijonnais aux murs insuffisants, soit 55 % du parc, affichent 16,0 % de passoires et 24,2 % de classes E. Les 7 192 aux murs très bien isolés tombent à 0,6 % et atteignent 31,7 % de A-B.

Sur une maison individuelle, l'isolation par l'extérieur est généralement praticable sur toutes les faces : c'est l'avantage dont ne dispose pas un immeuble de centre-ville en secteur sauvegardé.

Un parc collectif qui n'est pas tiré d'affaire pour autant

Le bon résultat du réseau ne doit pas masquer l'état général du parc dijonnais, qui reste au-dessus de la moyenne des villes que nous mesurons avec 9,3 % de passoires.

Les 2 034 immeubles entiers diagnostiqués affichent 10,5 % de passoires et 16,4 % de classes E. Cette catégorie désigne les petites copropriétés anciennes, souvent sans syndic professionnel, qui échappent aussi bien au réseau qu'aux campagnes de rénovation.

Pour elles, le sujet reste entier et relève de la décision de copropriété, qu'un audit énergétique permet d'objectiver avant le vote.

Ce que cela change à la vente

Sur ce marché, le type de bien est devenu un prédicteur d'étiquette aussi fort que son âge.

Un acheteur qui compare un appartement raccordé au réseau et une maison au gaz ne compare pas seulement deux logements : il compare deux régimes énergétiques, avec des charges et des perspectives de travaux sans commune mesure.

Pour un vendeur de maison, l'anticipation est donc décisive : mieux vaut arriver avec un diagnostic établi et une idée chiffrée des travaux que de découvrir l'écart en négociation. Les passoires thermiques dijonnaises se concentrent sur un parc identifiable, ce qui les rend d'autant plus visibles.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Si vous vendez un appartement, vérifiez d'abord si l'immeuble est raccordé : c'est l'information qui explique le mieux votre classe, et elle se documente auprès du syndic.

Si vous vendez une maison, traitez le fioul en priorité s'il vous concerne, puis l'enveloppe.

Établissez l'année de construction, qui commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949 et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997. Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : l'Ouche et le Suzon concernent plusieurs secteurs dijonnais. Comprendre la construction des classes du DPE aide à situer votre bien avant de fixer un prix.